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北京楼市降价在十月

尽管从王石到郁亮,都极其避讳使用“降价”的说法,但在实际行动中,楼市调控三个月过后,对于房价,万科却是最坚定的“看空者”——在北京房山,这样的策略又一次有了绝佳的注脚。

随着下半年楼市新增供应量的集中入市,包括上海绿地、中铁建设等大型房企都已开始考虑“顺势促销”,适当“降价”。

“逼近”限价房

对于即将开盘销售的中粮万科长阳半岛项目(下称“长阳半岛”)。

这个脱胎于曾经“房山地王”的住宅项目,北京万科实际上已经思量许久。毕竟面对高企的楼面地价,如何确定开盘价格是个敏感复杂的问题,记者掌握的情况表明,中粮和万科方面一度将长阳半岛项目的开盘售价确定在15000~17000元/平方米之间。

然而,疾驰而来的楼市宏观调控,让这一切并没有成为现实。在万科与中粮地产(7.94,0.06,0.76%)合作的另一个住宅项目——紫苑下调售价800元/平方米而顺利销售后,万科和中粮地产终于打定主意,决意在长阳半岛项目上继续“顺势促销”。开盘价格最终下调至最低13500元/平方米,比预期当中的最低开盘价,下调了1500元/平方米左右。

“开盘均价13500元/平方米,但最终要以住建委批准的预售许可证后的价格为准。”7月21日上午,中粮万科相关负责人对《中国经营报》记者证实了这一变化。十分微妙的是,如果按此定价最终得到批准,那么长阳半岛项目的开盘均价,将仅仅比邻近限价房项目,高出1000元/平方米。

限价商品房与商品房之间如此之小的价格差距,还要追溯到2008年楼市的深度调整之时。而北京市建委相关负责人向记者表示,对于市场定价的行为,他们不会予以干预,也不便评价,他仅强调,北京市将进一步完善住房保障体系的各环节工作机制。

“顺势”促销潮

“任何一个成熟的市场上,价格下跌并不等于市场就会混乱,很多行业市场是在价格下跌的时候,秩序性更强,竞争更充分;同样,不等于价格猛涨的时候,市场秩序就是好的,实际上市场猛涨的时候,往往是秩序最差、最乱的时候。”万科(北京)营销负责人肖劲在地产中国网主办的“政变地产系列论坛”上,向《中国经营报》记者表示。

肖劲很有底气。记者掌握的情况表明,长阳半岛项目本期将被批准预售的房源总量将在800套左右,而目前累计的排号客户在5000人左右。对此,万科(北京)相关负责人的解释称,这5000人左右的排号人数中存在一人多次认购的情况。

一位上市房地产企业北方区负责人告诉《中国经营报》记者,从目前他们对形势的判断上看,只要适当降价,就会对销售有比较大的刺激作用,但是目前,该公司由于多数属于老项目的后期销售,向下调价的策略要考虑到与前期业主的因素,因此,调价十分谨慎。

不过,这并不意味着中粮万科的策略是“孤独”的。绿地集团在北京大兴区的西斯莱公馆项目,以17000元/平方米的价格开盘,当日可售房源便以售罄告终,其中决定性的因素便是其开盘价格所设定的17000元/平方米的价格,低于区域一般预期的20000元/平方米的价格。

“下半年的市场仍可能存在下滑态势。销售量继续下跌,房价也可能下降,但到第四季度可能会在现有基础上有所回升。因为目前不少刚性需求的消费者仍在观望,但下滑到一定程度,他们可能会‘出手’。”绿地集团董事长张玉良表示。

而在此之前,绿地继恒大之后,在全国范围内启动降价促销的策略。

中铁房地产集团总经理吴仕岩则认为,面对市场未来可能出现的调整,在大思路上,该公司将采取有效的“逆势营销策略”,顺应市场调整,积极响应政府号召,主动配合有关调控措施,适度下调价格,但是在开盘量上会有所控制,以降低风险。

新盘成杀手

集中上市的新盘,或将成为楼市出现降价潮的开始。

“我认为新项目肯定会采取新措施,比如说低开,比如说调整产品,不可能政策变了,而你作为开发商一点不变,这不可能。”对于新盘可能带动的价格调整,肖劲言之凿凿。

房地产经纪机构亚豪地产的统计数据分析显示,7月份北京预计将有34个项目投放市场,比去年同期减少了11个,其中有超过一半的项目表示,开盘时间和开盘价格仍未最终确定。李文杰则告诉记者,现在老的项目,除了促销以外,基本上没有大的价格调整。

然而,10月向来是楼市新盘集中上市的周期。2009年10月,北京楼市新盘供应总计高达49个,而2008年10月,北京楼市的新盘入市量也为 48个,“今年1~6月份,新开工面积的增长速度,达到了68%,也是历史上的最高位,在建商品房的增长速度达到28.7%,也是最高位。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认定,这些先行指标的创纪录“新高”,无疑将会加大10月之后楼市的“基础供应”。

而根据相关统计,8月即将在北京入市的新盘就已达到48个。

而她提供的另一组数据则显示,整个商品房销售额的增长速度直线下降。她提醒记者关注去年的情况,“去年房地产市场成交和价格是上扬的,但是它的前期开发指标几乎是平的,甚至是负的,但是今年成交和销售额的增长速度是下降的,但是所有的房地产开发的前期指标是上升的。”她据此认为,开发商将在2010 年的最后几个月中,承受巨大的资金压力。

这也是各方判断10月新盘可能引发开发商集中调整价格的主要原因所在。“从市场角度看,由于调控政策的影响,上半年上海新建商品住房的成交量明显下降。受此影响,我们和许多其他开发商一样,未完成上半年的销售计划。”张玉良的话,或许可以很好地解释这种压力的逻辑所在。
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