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重点城市房价现整体松动迹象

房地产调控各利益相关方的角力注定紧张而漫长,自4月中旬的调控政策出台至今两月余,强烈观望情绪下,部分重点城市成交量持续萎靡。研究机构的最新统计数据表明,重点城市成交量全线下降,部分新盘、二手楼盘均曝出“零成交”。在此压力下,部分重点城市的房价已现整体松动迹象。业内人士预测,第三季度特别是八、九月份的房价将进一步下跌,届时,北京、上海和广州等一线城市房价的松动将会最为明显。

这也使越来越多的人更加坚定地认为新一轮房地产调控举措能够达到既定目标,专家认为,接下来政策持续的力度不会减弱,一系列长期性制度建设也正接力当前的调控逐步走向深化。

观望加剧 成交量萎靡仍会持续

楼市买卖双方的博弈正陷入更深的胶着状态。就在大多数人都选择静观其变的时候,成交量更是显得越发低迷,这在部分重点城市表现得尤为突出。

根据中原地产研究中心最新的统计数据,重点城市楼市成交面积环比全线下降,在其监测的35个城市中,成交面积几乎全线下跌,其中南京下跌幅度最大,达75.27%,杭州、成都次之,下跌幅度均超过50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的环比跌幅分别为33.67%、22.9%和28.9%。

这种成交量的萎靡与5月份一脉相承。中国指数研究院的统计数据显示,一线城市5月成交量减少一半,在其监测的30个城市中,成交面积几乎全线下跌,跌幅约44%。其中,北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至历史最低水平。

不仅如此,“零成交”的现象正日益凸显且范围有扩大趋势。不仅北京上海等一线城市诸多新开盘项目被曝“零成交”,二手楼盘的零成交也逐渐蔓延,链家地产最近发布的数据显示,在2010年上半年的二手房市场中,总成交超过40套的450个楼盘,均受到了宏观调控新政的影响,自“新国十条”后,北京大多数二手楼盘尤其成交冷清,月均房源挂牌量超过10套的楼盘中,350多个楼盘“零成交”。另有数据称,5月份全国70个大中城市中有近30个城市出现“零成交”,进入6月“零成交”的城市还会增加。

对此,业内专家普遍认为浓重的观望情绪是成交量持续萎靡的主要原因。“这充分表明市场还处于深度博弈状态,购房者和开发商在价格上还没有达成均衡,房价还没有实现实质性下降之前,购房者仍会处在观望状态。”中国房地产学会副会长陈国强对《经济参考报》表示,从成交量下滑打破原有的均衡到建立新的均衡需要一个过程,因此在房价调整之前,成交量下滑甚至零成交的状况还会持续。

的确,观望背后购房者普遍对房价回落充满期盼。人民银行营业管理部近日公布的二季度北京市城镇居民购房状况问卷调查显示,北京市认为未来一年房价将出现下跌的居民占比为34.4%,环比上升19.8个百分点,一年来首次超过预期上涨的占比。而居民对下季度房价下跌预期更加强烈,预期下季度房价将下跌的居民占比超过四成,比预期未来一年房价下跌的比例高6.5个百分点。

进程 房价现整体松动迹象 三季度或“陡然”下降

随着成交量的持续低迷,“坚挺”的房价终于有些扛不住了,开始逐渐进入下降通道。业内人士指出,如果没有成交,房价就很难坚挺得住,从龙头企业到整个行业,从一线城市到二三线城市,从郊区到市区,房价下降的传导效应正在显现。广州某房地产企业的一位工作人员告诉《经济参考报》记者,广州郊区的房价松动明显,少数楼盘已经出现了大幅度打折,但市中心和二三线城市还没有什么松动,开发商和买房者仍处于观望和博弈之中。虽然不同城市不同楼盘的房价变动有所差异,但降价确实已经不再是新政刚出时个别企业的“小打小闹”。就连一向“唱涨”房价的华远集团总裁任志强也改口了,他最近在博客文章里称,在强制的政策压力之下,降房价已成为了主色调,降已成为了一种必然。

从恒大到万科、绿地,越来越多的开发商加入了降价的行列。中原地产研究中心的新房周报中指出,5月在部分城市出现降价促销的恒大、万科等房企,上个月的销售业绩明显优于同行,显示出市场低迷之际,快速做出调价决策,抢占市场先机是可行之策。

特别是一些全国龙头企业的价格调整,产生了带头示范的效果。上述行业分析师表示,这些企业的降价更能代表整个行业的走势,未来将会有更多的开发商通过降价来出售楼盘。

“现在已经出现了房价下降传导扩散的现象,即由一线城市传导到二三线城市,由郊区传导到市区,降价应该是一种趋势。”一家证券公司的房地产行业分析师告诉记者。

中原地产研究中心的新房市场周报指出,二线城市成交量对新政的反应滞后于一线城市,新政前期成交量影响较小,进入6月起开始大幅下挫。

房价整体性松动什么时候能由迹象变为现实呢?记者采访到的业内人士普遍认为,今年第三季度特别是八、九月份将会是一个关键的时间节点,因为到时候新盘将相对集中地入市,市场供应量会放大很多。

美联物业全国研究中心主任徐枫告诉《经济参考报》记者,房价将是阶梯式的走势,先是很长时间的拉锯,然后到了一个时点后就会“陡然地下降”。“现在还处于第一个阶段,而到了第三季度房价将会有进一步的下跌,其中全国性的大开发商比较集中的北京、上海和广州的房价松动将会最为明显。”

陈国强表示,不同区域不同项目的调价幅度会有差别,在价格泡沫明显、虚高情况严重,特别是投资性需求占比高的区域,价格调整的力度和空间就会大一些。

上述广州房地产业内人士则认为,真正的松动可能得到年底上市公司“冲业绩”的时候,没有办法必须得以降价提高销售量。

效果初显 长期制度建设正接力调控

在成交量持续低迷和房价已现整体性调整迹象的背景下,相当一部分业内人士认为,短期内出台更加严厉调控措施的可能性较少。

“楼市调控新政刚出来的时候,5月份基本没有楼盘降价,甚至有的还在上涨,那时存在政策进一步加强的风险。但随着6月份有越来越多的楼盘在降价,政策调控的效果逐渐显现,而且已经出台的政策是非常严厉的。所以从目前的情况来看,政策风险并不大,短期内出台强化政策的可能性比较小。”上述房地产行业分析师说。

另一方面,受访专家也一致认为,在实现“价格回归到合理区间”这一调控目标之前,政策力度不会减弱,并且保障性住房建设等一系列长期性制度建设正承接当前调控逐步走向深化。

“从短期到中长期的内在逻辑来看,这一轮房地产调控新政应该会引导制度建设。”财政部财政科学研究所所长贾康26日在中国房地产50人论坛年会上表示。在他看来,制度建设的框架必然要涉及到能否在不动产保有环节设计与房地产相匹配的税制。

虽然盛传的税收新政尚未落地,但作为一种制度建设,开征物业税或扩大房产税征收范围可以通过加大投资者持有房产的成本,起到抑制需求和市场过度投机的作用,并能在短期内可以影响人们的心理预期,有利于挤出房地产泡沫。从长期来看,则不仅有利于保证地方政府稳定财源而且也是完善财产税制的重要步骤。

“调控政策出现松动的可能性很小,况且价格回归到比较合理的区间不是调控的唯一目标,加大保障性住房建设等也都是调控的基本内容和目标。”陈国强表示,住房保障政策作为未来住房制度当中的一个基本制度安排,需要长期持续地落实。住房和城乡建设部、国家发改委、国土资源部等六部委于近日联合印发了《关于做好住房保障规划编制的通知》,部署2010年至2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。

规划编制是重点是,着力解决低收入家庭住房困难问题,力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题,力争到“十二五”期末,人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障;努力解决中等偏下收入家庭住房困难,要加快建设公共租赁住房、限价商品住房,着力解决新就业职工、进城务工人员等中等偏下收入家庭的住房困难;积极推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。

此外,改变住房供应的模式,进一步规范市场秩序,土地市场的规范管理等方面也都是调控的基本内容和目标,陈国强预测下一步会在完成上述调控目标方面做更多的努力。
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